リクエスト銘柄分析

「NISA口座での購入を考えています。オフィス向けの空室率も減少傾向のようで、配当もよいため、今後の見通しは良いと思っていますが、いかがでしょうか。また、現在値での購入よりも押したところを待ちたいと思っています。」との事です。

 
NISAで中長期投資でREITを選ばれたのでしょうか。何を買うか？いつ買うか？幾らで買うか？。投資判断の最重要課題です。買った後も、幾らくらいまで値上がりするか。下がる場合もあり目が離せないものです。大きな流れでは、REITは不況の時が一番空室率が高くなるので利回り的に一番高くなります。好景気の時は利回りは低下しますから投資妙味は薄れます。

不景気の時は、株は下落しますから、高利回りのＲＥＩＴは人気は高くなります。好景気に向かう時は、ＲＥＩＴ(利回り)は低下する事もありますが、値上がり益が期待できる株に流れが変わりますので、ＲＥＩＴの動きは鈍くなります。

過去の動きを見ても、現在価格より３０％以上下落した高利回りとなった時に底入れしています。投資時期と言えるでしょう。アベノミクスですから、これから、そんなに下がる場面が来るとは思いにくい？。せめて１０％くらい下がるまで待った方が良いと思われます。１０％下がった時、年率５％の利回りがあれば良いと思われます。

「最近、円安が進んでいる割には株価があまり反応していません。信用買残は多いのでしょうが、今後の株価の見通しはいかがでしょうか。」との事です。

こう言う世界的に有名で日本を代表する優良株は、大きな上昇局面は長く続くものです。短期で見ない方が良いでしょう。大晦日の紅白歌合戦でも最後は「トリ」を務めるのは大物歌手です。人気歌手ではありません。短期では為替の影響は小さくありませんが、３年後には燃料電池車、５年後には自動運転車と世界をリードする技術に先行しています。

現在の為替水準が続くだけで見ても、中期目線で見れば１００００円を上回っても不思議ではありません。目先は消費税の駆け込み需要、中国の不人気などがあるかもしれません。日本を代表する「トリ」銘柄は長期目線で見た方が良いと思います。自動運転車の時代には２００００円時代になっているかもしれません。

現在の相場全体から見れば、今年は全体的に昨年安値から１００％以上値上がりした年です。来年に消費増税を前にして、来年分も先取りして値上がりした相場と言えるでしょう。確かにトヨタは信用買い残は増えてますから、来年前半の消費税前から調整(下落)に転ずる心配はあります。

短中期的(３ヶ月～６ヶ月)には調整局面待ちの高値圏の可能性はあるが、中長期的に見た場合、３段上げの１段目に過ぎない。大きく下げたら絶好の買い場と見ています。ＮＹダウが大幅下落したとか、世界的に売られて不安な時があれば、これも絶好の買い場と見ましょう。

「公募増資応募しましたが、じり下がり状態です。分配金予想も少しあがってるので、利回り５％なら損切りしなくても長期なら利益でると思うですがいかがでしょうか？」との事です。

２００１年以降、ＲＥＩＴを見てきました。長期投資ならＲＥＩＴが一番？良いように思いました。派手さはありませんが、確実利回りは高く安定収益が得られるし、利回りが低くなれば値上がり益が得られている。

長期投資のコツは人気が無いときにコツコツ拾っていた。みんながみんなソッポを向いたり、投げ売りをしている時に拾っていた。この様に長期の買い場を待っているのがコツです。リーマンショックの後、利回り１５％以上と言うのもゴロゴロしていた。株でもＲＥＩＴでも何でも良かった時期です。

今の５％利回りは預金金利から見れば高利回りですが、ＲＥＩＴから見れば普通の利回りです。リーマンシッョク後の安値から４年も値上がりしてきたから、年末から来年前半は少しは一服する時期では無いかと思われる。

リーマンシッョク後の安値から見れば今年３月の高値は６倍になった。現在は５倍の水準ですからまだ高いと言える。ここからの狙い方としたら、一度に買わないことです。公募増資で買おうと市場で買おうと。将来価格より安く買えたかどうか？来年の１２月になってみなければ分からないことです。

個人的には、もし公募増資で買うならば少額に抑えておきます。来年以降、安くなってから、またコツコツ拾おうと考えます。４年も値上がりし６倍になったのだから、個人的には７％以上に利回りが高くなるまで待ちたい。できれば１０％くらいまで。。

来年、消費税が上がれば、家賃は下がるのだから、利回り(収益率)は下がると考えられるため、どこかでＲＥＩＴ価格は５００００円以下に下がる場面があると見ている。長期投資なら、そのあたりからコツコツ拾いたいと考えたい。